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发表于 2020-12-8 20:27:09
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基于宁德人口基本面，如果只是投资的话，我建议你换个城市，这两年全国房价普涨的前提下宁德均价冲不出万字头，可以说是叫人失望的。如果别无选择只能投宁德，那么另当别论。
金涵组团的优点和缺点同样明显，先说优点，人口聚集速度快，这个是先天优势，因为板块小，政府几千套保障房的布局，加上原来金涵就是传统住区。学校，公园都已经配套好，楼主不妨去看看新榕已经今年交付的金水湾的装修率。再说缺点，由于地势限制，再往北发展的可能已经没有了，也是由于传统住区的原因，即使大桥往西金涵方向开发，土地征迁成本和路网布局难度都要高于东侨。再说一下关于绿城，现在宁德大桥以东，金溪公园和学校已经配套好，缺少商业，绿城项目本身配套商业，但是绿城商业做的并不拔尖，众所周知，在宁德这样的小城市商业开发不是太容易，这一点可以参考宁德各个商业广场的完成度和运营水平，新榕在金水湾和金溪首府中间的地块是商业用地，规划也是商业广场，现在仍然是一片空白，可见商业对于区块来说意义很大，难度也高。
再来说南北岸，坐北朝南是最理想的户型布局，如果以东湖为景观中心的话，显然北岸要比南岸在地势上有优势，遗憾的是宁德在2011年就卖11000的东湖一品烂了，影响整个区块的规划完成度，造成南岸比北岸完成度要高，加上北岸区块问题楼盘比比皆是，华府豪庭，碧城云庭，亿利城等均有不光彩记录。
其实楼主意识到了宁德最核心的问题就是人口少的问题，所以投资宁德房产来说的确顾虑重重，投资者来说，一手房市场，二手房市场，租赁市场都健全的城市才是投资王道，而宁德由于城区面积小，人口少等原因，现在包括未来很长时间都不会形成这样三足鼎立的健全市场，你看到的都是开发的新楼盘，都是以新盘拉二手盘的局面，现在宁德在二手市场上好卖，又好租的房子都集中在万达商圈附近，这个局面短期内很难有改观，一个三四线城市不仅需要扩容还要有人口增量，宁德市区人口一定会不断增长，但速度也一定不会太快，如果新增商品房面积远远大于购买需求，投资者在二手市场变现就不能太理想。
如果从短期风险角度来说，人口聚集速度慢的区块，不好出租甚至白送别人住都没人要的房子风险大，如果准备拿手里时间够久，投资周期够长，可以看规划买现在看起来几乎鸟不拉屎的地方，简单来说，宁德现在便宜点的地方不是城北(7500+)就是火车站(8500+)了，以万达为市区商业中心，一个在最北，一个在最东。一个人口聚集速度快，一个规划布局好。各有利弊。
最后关于宁德购买力问题，城市化和“房住不炒”大环境下，宁德市包括下辖县市购买力将会从那些热点城市回流到宁德市区，加上市政府足够力度旧改，完善区域中心城市的吸引力，土地供应速度节奏把握好，不要有地就卖，无节操供应，按现在的政策，宁德房价应该是那些没办法在在热点城市投资的唯一选择。也是把储蓄转化为不动产的明智选择。 |
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