“地产界刘邦”——“靠谱”福晟的千亿之路

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来源：亿翰智库
一、TOP50新锐，剑指千亿，十年百倍
近期，在由亿翰智库发布的《2017年1-9月中国典型房企销售业绩TOP200》测评榜单中，福晟以累计销售金额259.1亿的佳绩排名第48位。这也是福晟集团首次凭单一销售业绩指标闯入TOP50之列，相比2016年的销售业绩排名提高了22个位次。
福晟在2010年销售业绩仅十多亿，按照福晟目前的业绩规划，预计2020年将跨入千亿阵营，十年间实现业绩百倍增长，将多位“老字号”房企甩在身后，高速的业绩增长已引起行业内的广泛关注。那么，是什么样的战略规划使福晟集团一路披荆斩棘，一举拿下50强的“入场券”呢？


（数据来源：亿翰智库）
二、战略牵引——人才战略重于土地战略，实现人地钱均衡全面发展
1、十年战略助力，志在奏响千亿
在实现排名“井喷式”增长的基础上，福晟一举提出十年战略规划，未来十年的房地产销售收入累计达到8800亿，力争3年迈入千亿。
未来房地产界一定是“大象之间的游戏”，这也是房企竞相抛“千亿”愿景的重要原因。“战略、人才、资金、土地”是实现业绩增长，甚至是实现千亿目标的重要四要素。在福晟的战略中，若以10分制进行优先级权衡，战略4分、人才3分、资金2分、而土地只能1分。战略对于企业起到灯塔般的指引作用，是目标更是企业未来的发展方向，因此战略必然不能错。对于具体的战略选择，福晟选择建立“刘邦机制”，志在树立福晟百年老店招牌。
2、“刘邦机制”，以人为本创传奇
商场好比战场，房地产行业更是如此。“楚汉之争”使项羽千古流传，从实质上来说比的不是战事，比的是截然相反的战略。
项羽只想做霸王，从这个角度出发，虽然坐拥大面积封地、巨额的资金，却漠视人才，认为有了足够的资源，天下势在必得。而刘邦心怀天下，有着海纳百川的胸襟。虽然资源相对贫瘠，但韩信、张良等“智囊团”倾力辅佐，以“智”将资源短缺影响最小化，扬长避短，从而成为最终的王者。杜牧曾评价项羽“江东子弟多才俊，卷土重来未可知”，事实上频频战事存在偶然性，结果却早已在战略选择时分出胜负了。
福晟深谙其中“门道”，在战略的抉择中，福晟选择做房地产界的“刘邦”。没有太多先天优势的前提之下，福晟认为：要想实现超越，必先以人为本，推动三要素“良性循环”，重抓一方以实现长期的均衡发展。若将战略奉为目标，那么“钱、地、人”则更像是实现目标的途径，同时需掌握好合理的节奏，才能奏出一曲好乐章。显然，这首“刘邦之道”福晟就弹得不错。

图：福晟战略选择
三、人才攻略——不拘一格降人才
资金实力、土地实力对于国有房企来说相对权重较大，对人才的依赖性较小。但对民营房企来说，资金实力、土地实力背后的本质还在于“人”。这样的趋势还会愈加显著，未来地产行业的比拼势必是房企“智囊团”之间的较量。从成立飞虎队到“H+4”战略深耕，福晟对市场的见解极具前瞻性，而对于人才这块，福晟也并未缺席。早在2004年，福晟就提出“人才储备重于土地储备”，而这样的观念也一直秉承了下来，成为福晟重要的法宝之一。
1、“千人”蓄力，海纳百川
基于十年战略规划，福晟今年重磅推出“千亿千人”计划。所谓“千亿”，即福晟将实现千亿规模；而“千人”则指的是，在2020年福晟双一流院校人才储备达到千人规模。
达到现在的业绩水平，福晟显然不会止步于此。为实现三年时间跨入千亿阵营，未来蓄力冲进TOP40，寻找“千里马”，福晟从未停歇。为觅得各类“千里马”，“伯乐”福晟针对基层、中层、核心设立了更具针对性的福星计划、福鹰计划和福将计划。专业能力可以后期培养，但契合公司文化价值的员工却难觅。为员工“量身打造”的招聘与培训，使员工自带“福晟基因”，也培养了更高的忠诚度，福晟多数高管均“深耕”福晟十几载，成为福晟迅猛发展的重要保障。另一方面，福晟为“福星们”剔除了发展前景限制，定制“3691”破格计划。对于优秀的千里马，3年破格提拔中层、6年破格提拔高层、9年成长为集团区域或城市总经理，旨在鼓励“福星”一心一意与福晟共享成长果实。
福晟对千里马的渴求源自对未来的前瞻性判断，“人才”未来必将成为房企竞争的重要资源，当房企真正进行人才较量时，一手不成气候的小牌是无法出奇制胜的，但手握“王炸”就有打乱敌方计划，甚至翻盘的可能，其中关键还在于管理者如何出牌，或者有没有好牌。就目前的牌局形式来看，福晟可以说是赢得了先机。
2、激励跟进，来了不想走
激励机制能不能跟进与优秀人才是增加还是流失密切相关，福晟可以做到让员工“来了就不想走”。前有“核心高管跟投、优秀高管参投”的跟投共赢机制，后有优秀员工参与“成本价”购买房子，同时公司借支30%首付款，每年还给予总房价5%的购房补贴。福晟要在未来的五至十年内打造出30个亿万富翁、300个千万富翁、3000个百万富翁，让全体福晟人与福晟事业分享收益、共同成长！试问：一个幸福的福晟员工，怎么舍得离开？
四、资金攻略——天下武功，唯快不破
房地产是资金密集型行业，资金对于房企的作用不言而喻，没有钱就难以吸引人才，难以获取资源，没有人和地又“何以生炊”？而对于稳定资金的保障，福晟的秘诀就在于快速实现土储变现。
1、解锁3691极限模式
“3691”原则（3个月开工，6个月开盘，9个月封顶，1年资金回正），以最大限度增加现金流。同时，福晟集团还成立了运营指挥中心，确保所有项目做到高周转，保证并购资金池。福州福晟·拓福广场项目就曾做到从签订合作协议到开盘，仅用二个月的时间，100天实现现金流回正。
2、销售能力强，问鼎福州销冠
福州作为福晟集团的总部根据地，亦是海西经济圈的核心城市，在福晟的战略布局中具有显赫地位。至今，福晟已入驻福州13年，旗下累计品质项目数多达37个，铸就“一座福州城，三十七座钱隆府”的晟世美誉，其中在售及待售项目达20个。在前三季度的福州商品房销售排行榜中，福晟一举问鼎福州销冠，为企业品牌和变现能力佐证。
表：2017年1-9月福州房企商品房销售金额排行榜

（数据来源：第三方研究机构）
五、土地攻略——跟着大战略的节奏跳舞
有资金做支撑，福晟的“谋士们”为企业制定了专属的土地攻略，即“H+4聚集、深耕战略”及“80/20原则”，在大的战略方向下寻找合适的土地资源，不仅更快、效果也更佳。
1、“H+4”聚集、深耕战略，锁定城市群红利
2016年，福晟利用并购优势在粤港澳大湾区的深圳、广州、中山、惠州等城市迅速布局了多个项目，随后又确立了环杭州湾大湾区布局策略。至此，福晟集团“以粤港澳大湾区和环杭州湾大湾区为战略支撑、以海西城市群为战略衔接，以长沙、武汉、郑州、天津等中国中线交通动脉沿线核心城市为战略支点”的“H+4”战略布局已初具雏形。

图：福晟集团“H+4”聚集、深耕战略
这些有规划利好、人口支撑的城市在城市群“抱团”越发紧凑的未来，将会释放出巨额红利。
2、“80/20原则”，对冲调控压力
“80/20原则”明确住宅土地储备不低于80%、商业土地储备不高于20%；一、二线城市土地储备货值不低于80%、三、四线城市土地储备不高于20%；80%以上为收并购项目、20%以下为招拍挂项目。
六、未来可期，千亿之路就在脚下
战略、人才、资金、土地成为福晟上演逆袭桥段的重要砝码，福晟的战略制定以人才为核心，从而增加优质土地并提升土储变现能力，在公司规模日益壮大的基础上吸引更多的优秀人才。这样的良性循环周而复始，铸就了今天的福晟集团。
得道多助、失道寡助，道即战略、即大势、即文化、即品行，福晟均已具备，千亿之路就在脚下，相信福晟未来会为我们带来更多的传奇！