宁德楼市现状分析：卖蕉城买福州倒赚几十万，这场幻梦果能成真？

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看这个标题想来不少人觉得惊叹，卖一套宁德市区的房子，再到福州市区买套房子，这一来一去之间倒手可以赚上几十万，从大城市换房到小城市可以理解，从小城市换房到大城市可能吗？这么一波骚操作是不是纯属博眼球呢？或许大家的第一反应都是这样，但实际上从近来不少宁德的网友抱怨当地房价高的情况来看，这并不是天方夜谭。

在本文开始前大家要明白的是，从目前宁德房管部门给出的备案价格来看，宁德市区位置偏一点的新盘备案价在一万出头，地段好的楼盘也就是一万三四，限价还是存在的。因此，实际上如今购房人抱怨说宁德房价有多高，实际上针对的主要是二手房。

这种二手房价过快上涨的现象并不罕见，尤其在三四线小城市经常上演，由于过去这些年的棚改去库存行情，小城市的一手房价格迅速上涨，而二手房东们也不甘人后，因此二手房跟着新房涨价是普遍现象。而新房价格可以通过楼市调控政策进行限制，通过限价、摇号等手段控制新房售价过快上涨，但二手房是个人私产，人家想开什么价就开什么价，这就难用政策手段去干预了，于是这种一二手房价格倒挂的现象在不少小城市中存在。

然而我们深知，三四线小城市的楼市体量和一二线城市无法相提并论，尤其是二手房的成交量要远远低于大城市，小城市实际上并没有多大的二手房市场，就算二手房报价直线上升，但实际上能成交的房源少之又少，有价无市的现象随着报价上涨越来越明显。更何况小城市的居民普遍更爱买新房，二手房本就不是当地人的购房首选项。

那么，宁德市区当前的二手房价格有多么夸张呢？我们可以挑几个例子来看。





从以上案例中我们发现，当前宁德市区的二手房报价十分混乱，同一个小区里存在撕裂般的巨大价差，有的开价1万出头，有的开价逼近2万，甚至有的房源报价在2万以上。这样的价位放在如今的福建省内已能名列前茅。?

在这一轮三四线去库存行情终结之后，各地楼市普遍都在下行，但是毕竟各城市的涨跌节奏不同，像宁德、三明这样的山城，其房价上涨比其他城市慢半拍，因此涨跌周期已然错开。这两年来当福州、厦门的房价在下跌的时候，宁德、三明的房价居然还在补涨。就在这一涨一跌之下，我们发现宁德市区这些狮子大开口的二手房，他们的报价已经超过了福州市区不少地段还不错的二手房。



例如，从福州城北的新店高速口，驱车一个多小时可以到达宁德市区，而此时五四北（新店）片区的二手成交价已经普遍回落到了2万以下，甚至在福州北三环边上能用1.5万的单价买到十年房龄的湖景房。试想，假如你用近2万的单价卖出了宁德市区一套房，再到福州五四北买一套1.5万单价的房子，可不就是从小城市换房到大城市还能倒赚几十万现金吗？

或许有人会说福州市区限购，但实际上福州市区144㎡以上的大户型是不限购的，宁德市区那些动辄开价两三百万的高价二手房，要是真能顺利卖出，在福州市区换套舒适的大平层又有何难？

于是，此时问题来了，这笔账划不划得来谁都会算，不用按计算器也能知晓，可在现实中这些高价二手房真能卖得掉吗？恐怕很多人都已经发现宁德的房价处于高位，此时正是卖房套现的好时机了。那么，你想卖，我想卖，他也想卖，如意算盘很响，大家都想卖房，可是谁来买呢？

从建成区面积上看，宁德市区只相当于稍大点的县城，对于宁德其他地区的人口吸引力也较为有限。根据宁德2019年统计年鉴，2018年蕉城区常住人口45万人，相比上一年度只增加了2000人，并不比宁德其他县市强多少。在没有大量人口流入，还要被省会城市吸纳人口的情况下，单靠本地居民的购买力显然难以长期支撑当前的高房价。单靠汽车工厂也并没有带来大量手握大把现金的外地购房人。



根据宁德住建局发布的市场运行情况，2019年1-11月宁德全市二手房交易面积179.09万方，同比减少3.8%。也就是说如今宁德的二手房成交量已经在下降，去年前11个月平均每个月成交16.28万方，假设全部是住宅并且平均每套90㎡，也就是大约1800套房。然而这是宁德全市的数据，并且包含了住宅和非住宅。如果仅仅只算宁德市区，再从中剔除非住宅，那么实际二手住宅成交量还能有几套？大体上宁德市区一年的二手房成交只相当于福州市区一个月的量。



有人卖也要有人买才是价格，没有人愿意接盘的房子，就算你单方面报价再高，除了唬人之外也没有别的意义。卖宁德买福州还能倒赚几十万，这种操作只存在理论上的可能性，现实中真要找个接盘侠来买单只怕有点困难。但也恰恰是这种“价格倒挂”，让我们得以彻底看清如今宁德楼市的真实状态。如果前些年房价还低时你没有买房，那么此时已到山顶又何必着急呢？

如今宁德市区的二手房价就像当年楼市巅峰时的闽侯，闽侯的房价之所以在过去一两年间持续下跌，除了福州楼市整体趋势下行之外，还在于县里房价赶超市区本就不合情理，而?不合理的现象注定难以长期维持下去。?最终尘归尘，土归土，该跌的时候谁也挡不住。盛宴落幕终须有人买单，问题只在于是谁会接过最后一棒。

ai5llz

我就是去年卖了宁德的房子，春节前在福州买房，神经发毛才花二百多万在宁德买二百多万的房子，一个三四线城市最终房价下跌。靠上汽和新能源炒作，到处是空置的房子，全是炒房的，上汽与新能源基本租房子住，上汽五年内绝对关闭，宁德人的收入根本负担不起高房价。

oyoh_

宁德人口流入很快的，楼主不关心产业的吗？看经济数据也应该知道宁德的发展速度。人口数据是没有流动人口的，更新的慢

1vr

分析得太好了，能再分析一下厦门周边地区的房子投资价值吗？

kndq4

关注都教授很久了[赞] 很开心您分析到宁德房市。观点基本一致，看跌。目前想在宁德置换新房子，因为政策原因没有办法买一手房只能买二手。带着看跌的目光关注着楼市，请教教授对宁德市区房价的低点预期是多少，预计什么时候到底[玫瑰]谢谢

x4fj7i

有钱就买准没错！我记得2000年左右吧宁德市区商品房800开始现在18000，只要社会还在发展房子就不会贬值！何况宁德作为地区中心城市人口远没达到……

fciie

都教授，宁德二手房多少钱合适？

16mo

分析下古田县房价为何居高不下？

7bzf6

杀猪价

z_vqc

都教授 中天金海岸 多少比较合适啊 二手的