房贷利率下调5个点！抄底机会？

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来源：大胡子说房
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不出所料，为了稳住脆弱的经济，今天，国家正式出手了：


央行公告：1年期LPR为4.05%，下调10个基点，此前为4.15%；5年期以上LPR为4.75%，下调5个基点，此前为4.8%。这是自疫情暴发以来，央行的首次全面降息，也是国家层面的首次救市举措。



（来源：央行官网）

降息的原理是：LPR降下来了，商业银行贷款给私人或者企业的利率也会跟着降下来，企业的融资成本也随之下降，对经济是利好。同时，你每月的房贷也会相应减少，对楼市也是利好。

至于LPR的概念，以及自己的房贷具体怎算的问题，我在以前的文章《重磅解读，4亿人28万亿的房贷怎么算？央行终于明确了》已经做了详细的介绍，这里我就不再累赘了。



好，回到正题，既然降息利好楼市，疫情又会倒逼国家降息大放水，是不是意味着疫情之后，楼市要迎来一波集中上涨？

我想未必。

因为仅靠几次降息，是很难托起整个楼市的，更何况，降息的目的是为了经济，不是为了楼市。把对楼市的期望过于押注在降息上，这是很多人的犯的错误。

真正要看的，是通过降息来判断未来的预期，这次降息后，下一次会不会有更大的力度？或者从官方的措辞中有没有嗅出刺激楼市的意图？

很可惜，这次降息并没有！



我们先看看这次降息的幅度，1年期下调10个基点，5年期以上下调5个基点，明显不够。

要知道，过去5年，央行一共降息7次，平均幅度为19.3个基点，2015年股灾那一年，更是一口气降息5次，每一次都是25个基点。而现在的疫情可比股灾要严重得多吧，却才降10个基点。

央行小气吗？并不是，其实是有两大苦衷：

一是考虑到降息会拔高物价水平，去年受猪瘟影响，国内物价就已经是高位运行了，今年疫情这么一折腾，物价水平还得往上飙，1月居民消费价格指数（CPI）同比上涨5.4%，远超3%的警戒水平，创下8年来新高。

二是中美博弈，大幅降息会使人民币对外贬值，贬值有利于出口，大量廉价的中国商品进入美国，势必会排挤到美国产品引发美国的不满，毕竟我们去年12月刚和美国谈妥第一阶段协议，降息还是得要低调一点。

另外，如果人民币持续贬值，还会造成资本外流，很多经济外向型城市会遭受打击、比如上海、深圳、苏州等、这个对中国影响更大。

以上这两点，至少会持续影响到下半年。也就是说，未来央行降息，还是会束手束脚，原来照正常节奏需要降25个基点，可能会分几次5-10个基点的挤牙膏式的降。

所以，降息还会有，但别指望接下来一年会有多么超预期的降息，更别指望通过降息能过刺激楼市上涨。



有人可能会反驳，相比物价和来自美国的压力，现在就业才是首要解决问题，疫情之下，很多企业都降薪裁员，迫于稳就业的政治任务，央行未来一定会大幅降息，15个基点、20个基点都不是问题，届时想不让楼市上涨都难！

的确，现在稳就业最为急迫，但是别忘了，LPR可是分为1年期和5年期的，其中，5年期LPR对房地产影响最大，毕竟房贷都是5年以上。而且这一次，5年期LPR下调幅度远比1年期要小很多。

对于央行来说，即便迫不得已需要大幅降息，完全可以做到“定向降息”：下调1年期LPR，5年期LPR原封不动。这在央行降息的历史上可是运用过很多次的。而且，这几年国家向来讨厌“大水漫灌”式的降息，主要的顾虑之一就是房地产，国家会放着房地产不顾搞大放水吗？显然不会。

还要提一点的是，“定向降息”还有很多玩法，比如这次受疫情影响最大的是餐饮、旅游、酒店等行业，央行完全可以向这些行业“定向降息”。再比如类似湖北受疫情影响严重的地区，央行也可以“定向降息”这类地区，不一定非要全员式的降息。

甚至也不一定要通过LPR，房贷利率不是等于LPR+银行加减点吗？普通的商业银行就能通过加点的方式加回利率。

总之，在调控房地产方面国家多的是手段。



另外，从官方态度来看，这次降息也没有透露出主动刺激楼市的意图。

我们把时间拨回到2月17日，国家统计局公布了1月份房地产市场运行情况，在解读1月数据的时候，提到了“房住不炒”：

“各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，房地产市场保持总体平稳态势。”

随后在17日晚上，针对市场上传出央行拟调整MPA房地产信贷考核指标的说法，央行给予了辟谣，还再一次的提到了“房住不炒”：

“央行将继续坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。

如果放在平时，上面这些表述无非就是官方例行公事的喊话，但现在是疫情特殊时期，经济停摆数周，各行各业都渴望政策扶持的时候，偏偏官方还要两次“警告”房地产，态度已经很明显了：

因为要稳经济，不得不降息了，但是又怕降息刺激到楼市，所以我提前放风警告一下，你们房地产的千万别轻举妄动…

这打破了很多人借助疫情大放水刺激楼市上涨的预期。



所以，不管是未来的降息预期，还是官方的态度，都不能支撑今年楼市大幅上涨，但也不要就此认为今年楼市就凉凉了。

总之，大胡子李俊怀老师还是认为：结合当下的高通货膨胀，降息不能太快，要一点一点挤牙膏！哪怕疫情影响如此之大，5年期LPR都不敢大幅度下调，的确担心对楼市的过渡刺激，产生负面影响。不过，对楼市更大的刺激政策更多会在疫情结束后推出！

但是，官方还是需要楼市要稳，不能大涨也不能大跌，这种“既要，也要”虽然显得“鱼和熊掌不可兼得”，但就和前面提到的“稳就业”一样，“稳房价”也是一个政治任务，熟悉中国语境的都清楚，上升到政治的事情，一定会举全国之力去操作。

至于普通人，如果想抄底楼市，快进快出的，我劝你收手吧，今年房价大涨已无可能，况且现在疫情还没有结束就想着抄底，风险太高。还是那句老掉牙的话：投资楼市，一定要抱着长期的投资预期，至少5年以上。

最后，对于刚需，疫情之后能下手就下手，毕竟经过疫情的洗礼，房子对刚需的重要性不用我多说，还可以趁着房企打折促销“收割”一波房企，你说是不是？