房改房的权属及性质的认定问题

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【律师通俗解读】
房改房又叫已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。现阶段普遍存在在购买房改房时并没有取得土地使用权证，后通过补缴相关的税费后才取得。出卖人常认为出让后所取得土地使用权证并不完全属于买受人，买受人应给予一定的补偿才同意过户，故产生纠纷。
本案中，两被告在出让房屋（房改房）时，仅取得房屋所有权证并未取得土地使用权证，虽在合同中并没有约定出让后取得土地使用权证归属问题，但《中华人民共和国物权法》第一百四十七条明确规定建筑物、构建物及其附属设施转让的，该建筑物构建物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。土地和房屋等地上建筑物、构建物及其附属设施都属于法定的不动产范畴。二者在自然属性上是联为一体的，离开了土地，房屋等地上建筑物、构筑物及其附属设施则失去了其作为不动产的基础。故，在房地产交易市场的交易习惯中，除房屋买卖双方有特别约定外，买卖双方在通常情况下所称的房屋产权转让，应是包括地上建筑物所有权和土地使用权在内的转让。上诉人、被上诉人双方在签订的《房屋卖断契》中并没有就单元房的土地使用权部分作出特别约定，现上诉人称其房屋产权的转让不包括房屋土地使用权在内，有违市场交易习惯。故一、二审均支持原告的诉请即被告辛平、肖荷婷协助原告郑长春办理涉诉房产的土地使用权变更登记手续。
笔者认为，在房改房交易中要注意：1了解产权可靠性。确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。2.确认登记的面积、使用期限。在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。3.清楚房屋背景与周边环境。买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。4确定房价的合理性。通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意市场相关信息，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。5.慎重办理交易过户手续。办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题，建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位（如有口碑的中介公司）代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。
【附相关案例】（可以跳读）：
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省宁德市中级人民法院（2013)宁民终字第720号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
【基本案情】
2001年9月18日，原告郑长春与两被告辛平、肖荷婷订立房屋买断契，两被告辛平、肖荷婷将涉诉房产以柒万捌仟元整卖于原告。房屋面积109. 15平方米，杂物间19.20平方米。原告郑长春于2001年10月22日向两被告交付现金柒万捌仟元整，由被告肖荷婷亲笔书写收据一张，说明已经收款的事实。2002年两被告与原告在福安市房地产管理局办理房产过户手续，原告郑长春于2002年8月30日拿到房屋所有权证。由于当时土地证尚未出证，被告承诺到土地证出证时协助原告办理过户手续。2012年土地证安政国用（2012)第X号出证后，原告多次要求两被告协助办理土地证变更手续，两被告却置之不理，拒绝协助。为此，请求法院依法判令被告立即协助原告办理土地证过户变更登记手续。
被告辛平、肖荷婷认为：1.根据双方买卖的房屋约定的契约，并没有涉及土地使用权的转让，这是双方明知的。2.根据当时的市场价格，卖给原告的价格也是理所当然不包括土地使用权的，如果有涉及土地使用权的话，价格会更高。3.双方在转让合同中，没有具体的约定，没有约定将来万一可以办理土地使用权的话，有义务为其办理土地移户手续，因此原告的诉求没有依据。4. 土地使用权是有市场价值的，今天可以办理土地使用权证是政策赋予原告的权益，其并不必然的应该由原告享有，原告如果要求被告变更过户土地使用权的手续，原告要给予适当的补偿，否则被告方拒绝协助办理。综上，要求法庭驳回原告的诉讼请求。
【案件焦点】
对于房改房的权属及性质的认定。
【法院裁判要旨】
福建省福安市人民法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。被告将房屋转让给原告郑长春并签订房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，双方签订的房屋买卖协议应认定为有效合同，因此，合同双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。原告已按协议的约定履行了给付房屋价款，因此，被告辛平及肖荷婷向原告履行交付房屋义务同时负有协助原告办理房屋产权变更手续附随义务。虽然俩被告已履行了协助原告办理房屋所有权证的过户手续，但俩被告并未履行协助原告办理国有土地使用证的过户手续，俩被告仍应继续履行协助原告办理国有土地使用证协助义务，现原告请求俩被告履行协助办理国有土地使用证的过户手续的主张，本院予以支持。
福建省福安市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，作如下判决：
被告辛平、肖荷婷应于本判决生效之日起十日内协助原告郑长春办理涉诉房产的土地使用权变更登记手续。
辛平、肖荷婷提起上诉。福建省宁德市中级人民法院经审理认为：上诉人、被上诉人双方签订的房屋买卖协议，系双方当事人自愿订立，意思表示真实，且不违反法律规定，双方签订的房屋买卖协议合法、有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条明确规定建筑物、构建物及其附属设施转让的，该建筑物构建物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。且在房地产交易市场的交易习惯中，除房屋买卖双方有特别约定外，买卖双方在通常情况下所称的房屋产权转让，应是包括地上建筑物所有权和土地使用权在内的转让。上诉人、被上诉人双方在签订的《房屋卖断契》中并没有就单元房的土地使用权部分作出特别约定，现上诉人称其房屋产权的转让不包括房屋土地使用权在内，有违市场交易习惯。因此，两上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。
福建省宁德市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回辛平、肖荷婷的上诉，维持原判。