北岸板块强势崛起，量跌价涨……2018宁德楼市盘点：新房市场篇

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虽然79新政对宁德楼市的形势和预期产生了很大的影响，但由于网签备案的相对滞后性，2018年宁德楼市的量、价仍处于20年来的相对高位。具体数字上，2018年宁德商品住宅签约面积为94.6万方，相较2017年签约面积103.77万㎡下跌8.8%。均价9492元每平，相较2017年均价8163.08上涨16%。




















按开发商计算，不出意料，新榕蝉联冠军。而排行榜的其余九席则全部由东湖版块包揽。称霸宁德楼市排行榜五年之久的亿利城、宁德楼市十年常青树三盛（南北岸均有项目计入榜单）、新贵福晟、缔造“金禾现象”的金禾雅居、经过东侨区管委会努力协调恢复元气的东湖曙光城、碧城云庭，以及世林外滩均位列前十，证明了2018年北岸板块的强势崛起。南岸代表则是恒大及龙威。





住宅方面，五年了，冠军还是他，亿利城面积、金额双冠军。










住宅单盘金额冠军恒大御景半岛，11.3亿元；亚军金禾雅居8.4亿元，季军世林外滩8.3亿元。





住宅单盘面积冠军新榕金溪首府，11万方；亚军恒大御景半岛10万方，金禾9.7万方。





参考2103-2014年行情，住宅之后是商业，所以2018年至2019年，底商将大量加推。2018年亿利城以3.2亿元获得商铺销冠。





SOHO、写字楼方面，定价相对合理，有火车站商圈概念的亿利城相对更受欢迎。





经过公示，获准对外销售的美伦阳光园车位2019年表现最佳。





住宁小结：
一、后市，成交量指标比成交价指标重要
2018年多盘基本清盘——新榕金城华府一期、绿城天湖明月一期、世林外滩、富升豪庭、恒大御景半岛、金溪首府、福晟钱隆大第、三盛璞悦湾、金域尚品、亿利城住宅、碧城云庭二期、曙光城一期、三盛中央公园、海滨壹号三期、金城华府一期，金禾雅居，宁德楼市战斗力惊人，毕竟主城区2015年至2018年，已经连续四年平均年去化100万方左右了。供不应求，正是过去两年房价上涨主因之一；宁德无纵深闹地慌，也成为各方看涨后市房价上涨的主要理由。因为2019年全面补库存导致供应增加，限购+棚改政策变动导致热钱需求减少，新政至少延续一年、房住不炒大基调导致预期下降，宁德楼市将激情退去，定价回归理性，局部区域将出现库存增加或延迟开盘现象。
二、据住在宁德不完全统计，2019进入补库存阶段，将有超过一万套，一百万方的40+楼盘推售，其中包括：
（1）、部分尾盘
1、伊凯大厦
2、龙威经贸广场
3、福晟碧桂园天骄
4、友和佳苑
5、伯爵壹号院
6、大润发国际广场
7、福晟钱隆樽品
8、中耕财富广场
9、立和楼
10、金域兰湾法拍房
11、御园
12、紫东花苑
（2）、2019年新盘
13、爱琴海购物公园
因政府要求全市综合体加推商业，爱琴海商业、返租型酒店式公寓年内应会推出。
14、绿城天湖明月二期
15、新榕金水湾二期
16、现代传媒港
预计春节前开盘，均价带装修11000。
17、新榕金城华府二期
二期已开始预约。
18、中融中央悦府
富春路南侧宁川路东侧50亩。
19、金禾明月雅居
仙蒲路南侧九龙路西侧20亩。
20、德润悦汇里
2019年楼市第一枪，这两周宁德楼市开盘潮，德润表现良好。
21、金南门二期1018
此前的宁德楼市四大金刚厉，金南门二期+金禾明月雅居+现代传媒港+交投-建发+东晟广场+金城华府二期+新榕金水湾二期等国家队预计仍将是2019年房价压舱石。
22、幸福佳园三期
限价房。
23、世鸿国际公馆
售楼处即将公开。
24、曙光城二期
解决完内部问题后，地段、产品都很有统治力的当年东湖之王将在2019年下半年成为福晟国宾美墅有力的竞争对手。
25、交投、建发合作的新地块1018
闽东路北侧、余复路东侧地块75亩。
26、交投梦龙苑
27、交投万安苑
28、宝信三期
近期动态：地下室规划或变更为商业。
29、远鹏地块1020
富春路南侧福宁南路西侧86.7亩地块。据小编了解，将由宝信控股并操盘。
30、碧桂园天悦湾（宁德碧桂园一期剩余地块）
6栋，约400套。
31、悦郡湾
预计春节前后入市。
32、日月星城二期
33、世通现代城
天山路南侧和畅路东侧地块30亩地块。
34、翰林壹号府
35、东晟广场
售楼处即将开放。
36、中建海西悦城
即金港名都C区、D区，体量超30万方。
37、北溪渡旅游度假村
38、三都澳大黄鱼特色小镇
39、东湖澜悦
预计春节前后入市。
40、福晟国宾美墅
41、鼎盛大厦0728
写字楼
42、亿利城商业购物中心
因政府要求全市综合体加推商业，亿利城商业明年应会推出。
43、金港名都A5区
写字楼
44、天行金都大厦
写字楼
45、金禾大厦
写字楼
（3）、预计今年拍地、或可下半年入市
46、下凡村预留地地块20亩
47、隆禾地块40亩。
48、国金地块20亩。
49、八都碧桂园二期。
50、声立方地块。
51、新能源特色小镇。
52、三都澳新区300亩地块
53-58、连城路周边五宗地块
59、财校旁B地块5.4亩。
60、新五中旁20亩地块。
61、无线电厂地块。
62、兰田下凡村新村建设用地30亩。
63、福船文化特色小镇。
64、财校旁A地块12.4亩。
（4）、人才公寓还不包括在内，
65、春风里三期1018、四期1212
66、上汽东侨宿舍
中科路北侧、福宁路西侧34亩。
67、上汽配套厂商员工宿舍
国道三屿段西侧43.1亩。
等人才公寓以及购房者可以考虑的长租公寓、保障房、法拍房、小产权房、二手房等其他选择。
三、二手房成交量大降、供给侧补库存动作不会动摇房价以及动摇政府房价维稳决心
价格方面，小编坚持2018年10月小结79新政影响时候的预测，七万亿效应渐渐显现，在限价的背景下，不涨就是亏损。同时，回顾并不久远的宁德房地产历史，2011年万达+三盛时代开启，宁德楼市持续向好，大量地产商涌入，2014年推新量达到最高，后因钢贸风波市场下行，宁德房价没有跟上同期全国去库存高潮，依靠去库存政策福利勉力支持，直到内部经济调理缓过劲来。2017年房价因库存所剩无几，以及均价低于全省，福厦溢出的购买力等原因，房价上涨接近2013年高位（因2017-2018年度为带装修房价，及考虑通胀因素，所以住在宁德判断目前毛坯价格并未超过2013年）。
2019新房价格方面，由于很可能房价维稳政策会延续，而6%的年涨幅对开发商而言，抵不上固投利息；对购房者而言，赶不上货币贬值。所以小编预测2019年新房房价大概率明升（6%）暗降。
2019二手房市场方面，除了限售条款，因新盘供应较多且便宜，出于可能中签的预期，购房者会继续将二手房作为第二选项，所以2019年二手房市场大概率继续横盘、滞涨，进而二手房东报价很可能产生分化，一部分选择高位站岗，原价+挂着，能租就租，另一部分会选择降价与新房争夺客源以图变现，二手房价格信号将会较为混乱。同时，因为房产难以出手，部分房东急于变现融资，二押、典房返祖等金融产品活跃。
四、五限一摇政策或局部打补丁
2019年，宁德再次迎来巨大推盘量，以迎接四大产业链升级带来的发展需求，但是也是在五限一摇政策的大前提以及全国整体的楼市停滞的大环境下“戴着镣铐跳舞”。同时，宁德土地市场推量也将加大。小编预测对144平方以上房产的限商政策、限售政策等或将根据情况微调。
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数据来源：立丹行

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那小编看来，宁德还适合开发商拿地麽